Cos'è un'ipoteca e come si cancella?

Prima di esaminare le modalità per procedere alla cancellazione di una ipoteca, giova ricordare, seppur sommariamente, che cos'è un’ipoteca.
  L’ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su beni immobili o mobili registrati (ad esempio autovetture), con lo scopo di assicurare al creditore l’adempimento dell’obbligazione, in alcuni casi mediante vendita forzata di tali beni, qualora il proprio debitore si rilevi inadempiente.
  È opportuno precisare, tuttavia, che il debitore, nonostante l’ipoteca, mantiene il pieno godimento e la totale disponibilità del bene gravato dalla garanzia reale.
  L’ipoteca prevede, inoltre, il diritto di sequela, cioè segue il bene su cui insiste anche quando esso passa da una proprietà all’altra.
  Esistono varie tipologie d’ipoteca e tutte si costituiscono con l’iscrizione presso i pubblici registri:

• Ipoteca volontaria,

È la forma più diffusa. Essa può sorgere su un contratto stipulato tra le parti o con atto unilaterale tra vivi e terzo datore d’ipoteca. In ogni caso è necessaria la forma scritta, a pena di nullità;

• Ipoteca giudiziale

Oltre a quella volontaria è possibile individuare l’ipoteca giudiziale, la cui iscrizione deriva da una sentenza di condanna del debitore a pagare una somma o adempiere ad altra obbligazione e/o risarcire un danno. Inoltre sono titoli esecutivi per l’iscrizione del diritto reale di garanzia anche i decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, i lodi arbitrali esecutivi, le sentenze di separazione e divorzio nonché i decreti di omologa.

• Ipoteca legale

Infine, oltre all’ipoteca volontaria e giudiziale esiste l’ipoteca legale. Essa è imposta direttamente dalla legge. L’art. 2817 del codice civile disciplina la fattispecie, indicando i soggetti che possono beneficiare di detta garanzia.
Cancellazione ipoteca volontaria
  Può essere cancellata in tre distinti modi:

• il primo è legato alla cancellazione automatica, prevista dalla legge n.40/2007 (la c.d. legge Bersani). Tale modalità di estinzione si riferisce alle ipoteche iscritte a favore delle banche ed è effettuata con comunicazione dell’ istituto di credito agli uffici competenti quando si verifica l’estinzione del debito sottostante. Non vi è necessità di coinvolgere il notaio ed è senza oneri per il debitore. Utile ricordare, altresì, che la disciplina della cancellazione semplificata si applica oltre che ai mutui fondiari anche ai mutui non fondiari, ai finanziamenti diversi dai mutui e ai prestiti concessi da altri intermediari finanziari.
• La seconda modalità di cancellazione è, invece, quella dell’atto notarile, ossia mediante un atto unilaterale che sarà sottoscritto dal pubblico ufficiale e dal creditore e, poi, trasmesso all’Agenzie delle Entrate.
•  La terza modalità di cancellazione viene effettuata in virtù di ordinanza del giudice.

Cancellazione ipoteca giudiziale

• Questa tipologia d’ipoteca deve essere necessariamente cancellata tramite atto notarile, con il consenso del creditore a rinunciare alla garanzia ipotecaria a seguito dell’estinzione dell’obbligazione, oppure quando il bene ipotecato è stato oggetto di vendita forzata ed, infine, su sentenza del giudice

Estinzione dell’ipoteca
  Operazione ben distinta dalla cancellazione è l’estinzione dell’ipoteca, disciplinata dall’art.2878 del codice civile.
  L’estinzione dell’ipoteca si ha quando si verificano una delle seguenti situazioni:

• estinzione dell’obbligazione per la quale era avvenuta l’iscrizione ipotecaria;
• distruzione dell’immobile ipotecato;
• rinuncia da parte del creditore;
• su decisione del Tribunale;
• decorso del termine o della condizione a cui l’ipoteca è stata limitata;
• avvenuta prescrizione, ossia decorsi venti anni senza che nessuno ne abbia richiesto il rinnovo.

  Quando un’ipoteca è estinta diventa inutilizzabile e non può produrre più effetti, sebbene continui ad esistere formalmente nei registri immobiliari.
  Quindi, per eliminare l’ipoteca, sia nella pratica che nella forma, non è sufficiente la sua estinzione ma è necessario procedere con la sua cancellazione in uno dei modi sopra descritti, in base alla tipologia del gravame ipotecario. 

---